Históricamente, debido a la falta de mercados de capitales y a los altos tipos de interés mexicanos, la mayoría de las transacciones se hacían en efectivo. Sin embargo, esta situación está cambiando rápidamente, y muchos bancos locales y extranjeros ofrecen ahora opciones de financiación. Las condiciones de los préstamos pueden variar considerablemente, por lo que conviene comparar precios. Uno de nuestros agentes hipotecarios acaba de anunciar que los extranjeros pueden obtener financiación mexicana a través de un banco mexicano utilizando su historial crediticio y sus ingresos procedentes de Estados Unidos o Canadá.
Servicio de Listado Múltiple
Hace unos años, las secciones inmobiliarias locales de AMPI decidieron establecer su propio sistema MLS, FLEXMLS. Como parte del MLS sólo los miembros de AMPI tienen acceso y todos los listados introducidos en este sistema son verificados para poder ser vendidos legalmente por la Administración de AMPI MLS. Esto es una gran noticia porque usted como comprador tiene la seguridad de que la propiedad que desea comprar tiene todos sus papeles en orden y puede ser comprada legalmente. Usted, como vendedor, tendrá que someterse a esta revisión similar, por lo que su agente de AMPI le pedirá varios documentos para demostrar su propiedad legal de la propiedad que desea vender.
Fideicomiso, seguro de título y seguro de hogar
Siempre se recomienda que los compradores utilicen una cuenta de depósito en garantía para sus transacciones inmobiliarias. Hay algunas compañías disponibles, una de ellas es Stewart Title, Fidelity Title y varias otras que tienen oficinas en México y están aseguradas para mantener sus fondos de depósito. Hay obviamente un honorario asociado a la apertura de una cuenta del fideicomiso, pero aseguran que su cierre es completo y legal antes de que los fondos se distribuyan al vendedor.
La mayoría de las transacciones inmobiliarias se "abren" tras la aceptación de una oferta de compra por escrito por parte del vendedor y la firma de un acuerdo de compraventa (contrato promisorio) por ambas partes. Normalmente, se exige un depósito en los 5 días siguientes a la aceptación de la oferta mediante la apertura de la cuenta de depósito en garantía mencionada anteriormente. (Si la transacción se realiza directamente con el vendedor, se recomienda encarecidamente consultar a un agente inmobiliario o a un abogado antes de firmar ningún papel o entregar dinero).
Es práctica habitual entregar al vendedor, en concepto de anticipo, el equivalente al 10% (incluida la señal inicial) del precio total a la firma del contrato de compraventa, que debe contener una cláusula penal aplicable en caso de incumplimiento del contrato por cualquiera de las partes. Normalmente, a la firma de la escritura (que debe ser certificada por un notario) se paga el resto y se entrega la propiedad.
Esto no debería llevar más de 45 días. Se recomienda utilizar una cuenta bloqueada para todas las transacciones inmobiliarias.
Un Notario Público es un abogado nombrado por el gobierno que procesa y certifica todas las transacciones inmobiliarias, incluyendo la redacción y revisión de todos los documentos de cierre de bienes inmuebles, asegurando así su correcta transferencia.
Además, todos los poderes, la constitución de sociedades, los testamentos, los testimonios oficiales, etc. se tramitan y registran debidamente a través de la oficina del Notario Público, que es responsable ante el gobierno de la recaudación de todos los impuestos correspondientes.
En relación con las transacciones inmobiliarias, el Notario Público, previa solicitud, recibe los siguientes documentos oficiales, que son requeridos por la ley para cualquier transferencia:
Un certificado de no gravamen del registro público de la propiedad, basado en un estudio completo de la titularidad; una declaración de Hacienda o del ayuntamiento sobre las tasaciones de la propiedad, recibos del agua y otros impuestos pertinentes que se puedan adeudar; una tasación de la propiedad a efectos fiscales.
Es práctica habitual que el comprador pague el impuesto de transmisiones patrimoniales y todos los demás gastos de cierre, incluidos los honorarios y gastos del notario, mientras que el vendedor paga su impuesto de plusvalía y la comisión del agente.
Antes, el impuesto de transmisiones patrimoniales era del 2% a escala nacional. Pero en 1996, la ley cambió, otorgando a cada estado el derecho a fijar este nivel impositivo. Ahora oscila entre el 1 y el 4% del valor de tasación fiscal, que suele ser inferior al valor de venta.
El resto de los gastos de cierre, que excluyen los gastos de transferencia antes mencionados, varían entre el 3 y el 5% o más del valor fiscal de tasación, dependiendo del estado concreto. Estos porcentajes se aplican al valor más alto de los siguientes:
-El importe por el que se vende el inmueble,
-El valor de la tasación fiscal oficial,
-El valor designado por las autoridades de evaluación de la propiedad
-El coste del fideicomiso
Según la tarifa actual, el banco cobra a la persona que desea el fideicomiso una comisión inicial (de 400 a 500 USD) por redactar el acuerdo y establecer el fideicomiso, más un porcentaje basado en el valor de la propiedad. Además, el banco cobra una cuota anual para cubrir sus servicios como fideicomisario. Además, el Ministerio de Asuntos Exteriores exige un permiso y ese coste pagado al Gobierno Federal es actualmente de 1.000,00 USD. Por lo tanto un buen estimado para el costo inicial de un Fideicomiso es de alrededor de $2000 USD y esto es parte fija de tus costos de cierre que serán pagados por ti el comprador.
Comisión de agente inmobiliario
Las inmobiliarias de AMPI suelen cobrar una comisión del 8% (más impuestos) por un anuncio exclusivo, calculada sobre el precio de venta real de la propiedad. Esta comisión no es en modo alguno fija, por lo que le rogamos que se ponga en contacto con su agente para obtener más detalles.
Impuesto sobre plusvalías
En México, el concepto de impuesto sobre las ganancias de capital no se aplica de la misma forma en que se determina en Estados Unidos. Aquí, la ganancia por la venta de una propiedad se trata como un ingreso normal. Para determinar la ganancia, se deducen los siguientes costos y gastos de la cantidad por la que oficialmente se vende la propiedad:
- El coste original del terreno y el coste de construcción amortizado, en función del número de años de tenencia del inmueble y ajustado a la inflación según los índices oficiales de precios al consumo;
Adiciones, modificaciones y mejoras, pero no mantenimiento, realizadas en la propiedad (construcción), ajustadas como se ha indicado anteriormente;
- Las comisiones pagadas a los agentes inmobiliarios por el vendedor;
Los costes de cierre, incluidos todos los gastos, impuestos y tasas pagados por el vendedor.
El Notario retendrá la ganancia calculada después de las deducciones, remitiéndola a las autoridades fiscales mexicanas. El vendedor entonces deducirá esta cantidad contra su declaración anual de impuestos, que puede convertirse en un crédito fiscal ajustable en los EE.UU..
Tenga en cuenta que en México existe el Impuesto sobre Plusvalía Inverso. Esto significa que si usted hace una compra de propiedad por menos del 10% del valor de tasación fiscal, usted como extranjero está sujeto a un 25% de Impuesto sobre las Ganancias de Capital sobre la diferencia. Los nacionales mexicanos también pueden estar sujetos a este impuesto, sin embargo, su tasa es del 20%.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (ISR)
sobre la venta de viviendas en México
Es un tema sobre el que todo el mundo quiere saber y todo el mundo quiere encontrar la manera de evitarlo legalmente. En un esfuerzo por mantenerte al día, la siguiente es la versión "cliff note" de lo que necesitas entender. En 2007 el gobierno mexicano modificó las reglas relativas a la exención del impuesto sobre la renta obtenido en la venta de residencias principales. La razón por la que hicieron esto fue principalmente para cerrar los agujeros que permitían a la clase alta evitar el pago de impuestos sobre las casas que poseían.
Para entender cómo ve la administración fiscal una venta debemos repasar algunas definiciones
A efectos fiscales se produce una venta de bienes inmuebles cuando ésta es:
a) Una transmisión de propiedad, aún aquellas en las que la parte vendedora se reserva la propiedad del inmueble enajenado.
b) Una transmisión de derechos fideicomisarios, modificando los derechos usufructuarios del fideicomiso.
Definición de "residencia fiscal
Usted es considerado residente fiscal en el país de México cuando ha establecido su domicilio en México. Sin embargo, cuando tienes un domicilio en otro país, se te considerará residente fiscal en México si es en México donde tienes tu "centro de intereses vitales".
Se considerará que tienes un centro de intereses vitales en México cuando más del 50% de los ingresos totales provengan de México O cuando hayas establecido en México tu "centro principal de tus actividades profesionales".
La regla fiscal I. 2.1.3. establece que no se tiene residencia principal en México cuando se habita temporalmente una vivienda con fines turísticos, vacacionales o de recreo.
Esas son las tres definiciones y una regla que realmente necesitas entender ANTES de que podamos hablar de los impuestos sobre la venta de casas y las exenciones permitidas.
Exenciones en la Venta de una Vivienda para "Residentes Fiscales"
- Caso 1
Cuando el importe de la venta no exceda de un millón quinientas mil unidades de inversión (aprox: 550.000 USD), la venta está exenta del Impuesto sobre la Renta si usted es un "Residente Fiscal" de esa propiedad. (volver a la definición).
- Caso 2
Si usted es "Residente Fiscal", cuando el monto de la venta exceda el monto anterior, pagará impuesto sobre el monto que exceda dicho monto (550,000 USD) "proporcional a la cantidad que resulte de dividir el monto que exceda entre el monto total de la venta."
Qué????? Veamos un ejemplo
Precio de compra $ 300.000 dólares
Precio de venta $ 1,000,000 dólares
Calcular $ 1,000,000 menos $ 550,000 (monto exento) es igual a $ 450,000 (ingreso gravable), lo que representa el 45% del precio total de venta. Para su coste sólo puede aplicar el 45% del precio de compra (sería el 45% de 300.000 dólares) o 135.000 dólares.
450.000 $ (base imponible) menos 135.000 $ (coste) equivalen a 315.000 $. Estos $ 315.000 es la cantidad sobre la que se calculará su impuesto.
Nota:
Las exenciones aquí mencionadas sólo se aplican a la venta de una vivienda por año.
1.- Las exenciones sólo se aplican a la construcción y en terrenos "hasta 3 veces la superficie cubierta por la construcción". Para hacer este cálculo hay que separar el valor de la construcción y del terreno si la superficie del terreno es superior a 3 veces la "huella" de la construcción. Esta es una norma fiscal existente, pero hemos visto que esta norma puede ser combatida y ganada, haciendo que toda la venta esté exenta. Recomendamos obtener una opinión sobre esto si es un problema.
2.- A pesar de estar exento de este impuesto, usted debe declarar ingresos en su declaración anual mexicana por cualquier venta residencial que sea superior a $500,000 pesos.
Quién Calcula los Impuestos, Cómo se Paga y Qué Documentos Piden para Demostrar el "Domicilio Fiscal".
El notario es la persona responsable de calcular, retener y pagar el impuesto sobre la venta de casas que pertenecen a personas físicas (no personas morales). Según nuestra experiencia, la mayoría de los notarios cuentan con "asesores fiscales" que les ayudan a calcular los impuestos. Le aconsejamos encarecidamente que contrate a un asesor independiente para que realice su propio cálculo de este impuesto. Aunque los notarios cuentan con asesores muy competentes, otro tipo de asesoramiento experimentado puede a veces ahorrarle decenas de miles de dólares de impuestos.
Para acreditar el "Domicilio Fiscal" deberá acreditar ante notario que el inmueble objeto de una operación es su domicilio con alguno de los siguientes documentos:
I. La credencial para votar, enviada por el Instituto Federal Electoral de México.
II. Recibo eléctrico o telefónico.
III. Estado de cuenta bancario o de fondo de inversión reconocido.
La documentación debe estar a nombre del contribuyente, su cónyuge o su padre, madre o hijos.
¿Cómo se calculan estos impuestos?
La fórmula básica es: Ingresos - Costes - Deducciones = Plusvalía
1. El ingreso es el valor de la venta. Si no se da valor, el importe será determinado por un tasador fiscal autorizado.
2. Costo en Bienes Inmuebles es el costo verificado de compra ajustado al alza por inflación.
3. Al coste de adquisición se le resta el coste del terreno y el resultado será el coste de construcción. Cuando no se puede hacer esta separación hay que considerar como coste del terreno el 20% del coste total.
Notas y normas especiales relativas al coste de construcción
Cuando no se puede separar el coste verificado de compra (la parte que corresponde al terreno y a la construcción) se puede considerar la proporción que aparece en la tasación en el momento de la compra.
Los costes de construcción se deprecian un 3% al año y no pueden ser inferiores al 20% del coste inicial. El coste resultante se ajustará al alza en función de la inflación.
Las mejoras que impliquen inversiones deducibles estarán sujetas al mismo tratamiento de depreciación y deberán contar con su respectivo soporte documental (Facturas a nombre del vendedor).
El mantenimiento no es un gasto deducible.
Estimación del coste de construcción. Cuando por cualquier motivo el vendedor no pueda comprobar el coste de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, podrá considerar como coste el 80% del valor de tasación de las construcciones en el momento de su conclusión. Para registrar este valor, es necesario realizar un trámite ante la autoridad municipal.
El coste de construcción se rige por otras normas que le recomendamos que consulte con un asesor.
Honorarios y gastos notariales por escrituras de adquisición o venta.
Impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante.
Pagos efectuados sobre la tasación de la propiedad.
Las comisiones pagadas en la venta o compra de la propiedad.
Todas las deducciones anteriores deben tener el debido soporte documental y deben ajustarse a la inflación.
Importe y cálculo de la plusvalía:
Como hemos mencionado anteriormente, el cálculo, la retención y el pago provisional de este impuesto serán efectuados por el notario público. El pago de este impuesto se determina en una escala que comienza en el 6,4% y llega hasta el 28%.
Ganancias de Capital en la Venta de una Vivienda Propiedad de "Residentes No Fiscales" en México.
Si se le considera Residente No Fiscal de una vivienda pagará los siguientes impuestos por la venta de una vivienda. Tiene la opción de pagar:
25% sobre el importe total de la venta SIN NINGUNA DEDUCCIÓN, o
30% sobre la plusvalía. Fórmula: Ingresos - Coste - Deducciones = Plusvalía.
La opción 2 sólo aplica cuando: a) El vendedor tiene un representante legal en México, o b) la transacción se formaliza mediante escritura pública (ante Notario).
México ha creado nuevas reglas y cerrado "lagunas" que existían anteriormente en las normas fiscales relativas a la venta de casas. Esto aunado a la dificultad para determinar el impuesto y la falta de una verdadera "cultura" contribuyente en México, ha ocasionado que los notarios se encuentren con situaciones como las siguientes:
La información anterior debe ponerlo en una posición para tener una comprensión general y correcta de cómo se calcula este impuesto. Si alguien le dice algo diferente, la mayoría de las veces, no tienen una comprensión correcta o completa de las leyes fiscales actuales y usted debe buscar otro consejo. Nadie quiere pagar impuestos, pero hay que hacerlo. Buscar la manera legal de pagar la menor cantidad de impuestos es lo que debe hacer. Tómese su tiempo y busque el asesoramiento adecuado. Podría ahorrarse decenas de miles de dólares.
El presente artículo es una explicación general de las cuestiones fiscales vigentes en el momento de esta publicación. Para cada caso concreto, le recomendamos que obtenga un dictamen escrito sobre su deuda tributaria real.
Gastos de cierre para el comprador y el vendedor
Un banco mexicano administra el fideicomiso, con los costes que ello conlleva. Los compradores pueden establecer un nuevo fideicomiso de 50 años, renovable, o asumir uno ya existente. Un notario, normalmente elegido por el comprador, estima los costes de cierre en pesos a un tipo de cambio seleccionado. Los compradores suelen pagar un depósito del 50% para iniciar el proceso de solicitud de propiedad y tasación. Esta tasación sirve para calcular los impuestos, no el valor de mercado. Los vendedores deben comprobar el impuesto sobre plusvalías antes del cierre, pero a menudo sólo lo confirman en el momento del acuerdo de venta.
Si existe un fideicomiso, el banco cobra una comisión de cancelación si el nuevo comprador no lo asume. Los vendedores también son responsables del impuesto sobre bienes inmuebles, los servicios públicos, las cuotas de condominio y cualquier coste negociado hasta el cierre.
El comprador trabaja con la estimación del notario y paga el 50% final al recibir una declaración formal pagada. Los honorarios del notario, los impuestos de transferencia y los costos de registro del fideicomiso se calculan con base en el valor en pesos del precio de venta. La propiedad extranjera debe registrarse en el Registro de Relaciones Exteriores en la Ciudad de México.
Los bancos cobran una comisión de apertura del fideicomiso, una comisión de administración durante el primer año y una comisión anual de mantenimiento que oscila entre 350 y 700 dólares. Los gastos de cierre del comprador suelen oscilar entre el 4% y el 7% del precio de venta, y cubren impuestos, gastos notariales y gastos del fideicomiso.
Si se utiliza un depósito bancario, hay un cargo único adicional de unos 500 $. Las compañías mexicanas no ofrecen fideicomiso ni seguro de título. Los costes adicionales pueden incluir estudios ecológicos para la construcción y honorarios de abogados.
Las viviendas preexistentes, ya sean villas o condominios, suelen incluir mobiliario. En el caso de propiedades cercanas a zonas federales (por ejemplo, playas), puede exigirse una concesión para uso privado con arreglo a directrices específicas, que prohíben las estructuras permanentes en zonas federales.
